从去年底开启的去库存浪潮，到现在已持续了大半年。
市场的体感温差正在发生微妙变化——二手房市场确实显露出筑底回暖的苗头；
而新房案场到访的客户，也愈发清晰地指向同一个群体：置换客。
那些卖掉老破小、远大新的业主，正在各大售楼处里盘桓，伺机而动。
数据链条完整地佐证了这一趋势：
经由300万以下刚需端的持续放量，改善置换链条已经慢慢传导至更高的价位段。
而第一波集中的改善需求，恰好汇聚在550-900万这个总价段。
对比今年3月和5月的新房+二手房的总体成交结构，一个关键拐点已然浮现：
300万以下成交占比由58.4%降至53%；
而550-900万区间，成交占比则从10.3%显著跃升至13.2%，扩张幅度领跑所有价位段。
这背后的底层逻辑也非常清晰：
上海楼市的"中间层"改善置换链条，正被慢慢激活。
01
550万，改善双重“分水岭”
如果说550万以下置业，对应的是在上海刚立住脚跟的刚需，对空间和预算处处需要妥协；
那么跨过550万这道坎，便正式踏入了初阶改善的竞技场——新房和二手房在此展开充分竞争，购房者第一次拥有了从容比较的余地。
这个价位段最鲜明的特征，在于其"双重分水岭"属性。
其一，是选择权的分水岭。
这几年二手价格虽在回调，新房价格却依旧在涨。
近一年（2025.1-2026.5）新房成交数据显示：
外郊环间，成交均价已来到55032元/㎡。
这意味着，没有550万预算，连外环内一套常规百平三房的门都摸不到。
但预算一旦突破这条线，选择面豁然开朗。
你甚至可以在核心区次新与新城概念新房之间反复横跳。
这种"质变"的临界感，是其他价位段难以提供的。
其二，是置换链条的枢纽。
550-900万价格段，恰好是“上车刚需”与“深度改善”模糊边界，是置换客群最集中的过渡带。
这个价格段为什么会最先启动轮动的迹象？
根源在于底部承接力的持续夯实。
数据显示，从去年11月至今，上海一共成交二手住宅约16万套，其中550万以下占比高达85%。
这些低价房源（主要是老破小、远大新、动迁房）的顺利出清，让业主们手握房款、心定市场。
当他们开始集中入场，便标志着市场动能从"底部放量"向"腰部发力"切换。
在我看来，这是此轮去库存周期中，最具指标意义的信号之一。
02
二手房的"降维打击"来了
一个值得深究的问题是：
那些怀揣着550-900万预算的买房人，在新旧之间如何选择？
这个问题如果放在3年前，我想答案几乎是标准化的——
闭眼选新房。
可恰恰是近5年的楼市退潮，使得很多板块/楼盘退去浮华，购房者的偏好发生了根本性逆转。
越来越多的购房者，转而投奔二手房的怀抱。
数据更具说服力：
2022年市场高点时，550-900万价位段新旧成交比（新房：二手房）约为1.3，新房略占上风；
而如今，这一比值已骤降至0.5。
这意味着，当下每3位该价位段的买家，就有2位最终选择了二手房。
大家肯定会首先想到，这是价格回调导致的"被动分流"。
但深层次看，实则是购房者价值排序的主动重构——地段确定性正在碾压产品预期，成为第一准则。
具体来看：
1.地段逻辑重塑
2024年以来，550-900万新房主战场被挤压至外郊环间（占比超6成）；
而同期二手房成交却持续向内中环收缩，内中环间占比已跃居第一。
同样的预算，从中环外的新房，到中环内的二手房，购房者正在用脚投票，换取更成熟的地段价值。
2.面积偏好逆转
新房市场在"70/90"政策退出后，虽大户型供应增加，但90-110㎡仍是绝对主力；
而二手房市场的成交主力，已从90-110㎡悄然切换至110-140㎡。
同样的总价，二手房能撬动更大的居住面积，舒适度需求正在压倒"新房情结"。
对比下来，我们可以发现：
现在的购房者，堪称“史上最清醒的一代”了。
他们并非不爱新房的颜值与品质，而是在地段保值性与居住舒适度之间，做出了更务实、更难以被营销话术动摇的权衡。
这是一种基于资产安全与生活质量的复合决策，而非简单的消费降级。
03
中期商品房接住最大改善需求
接下来，我比较关注的问题是：
550-900万预算，当下的改善客都在买什么样的房子？
我们来看看今年3-5月的购房者画像。
通过一房一万一二手住宅成交散点图可以看出，近3月550-900万成交主战场牢牢锁定外环以内，且二手房占据压倒性优势。
先看新房，集中度惊人。
近3月全市该价位段新房共成交3693套，而南翔、桃浦、南大三板块合计贡献1020套，占比近三成（28%）。
尤其是此前备受争议的桃浦，正凭借成片开发界面、内卷的产品力与实质性折扣，悄然完成去化。
这一轮改善客比想象中更务实——他们看重的不是概念，而是确定性极强的"规划兑现+产品碾压+价格让步"组合拳。
再看二手房，品类高度聚焦——中期商品房（竣工于2000-2009年间的商品房）成为绝对主角。
近三月全市550-900万二手成交6287套，其中中期商品房3509套，占比高达56%。
结合成交散点图也可以一目了然，中期商品房成交主场基本守住了外环线，切呈现出“地倾西南”的成交态势。
为什么中期商品房，成为了550-900万预算买房人的最爱？
在我看来，主要是中期商品房在产品品质、地段配套、价格与市场周期四个维度上达成精妙平衡的结果。
它们恰好填补了“老破小”与“远大新”之间的市场空白，为预算有限但又追求生活品质的改善型买家，提供了当下上海楼市中难得的确定性选择。
换句话说，面对“老破小”的居住痛点和高端物业的高昂总价，这批中期商品房成为向上够一够能够得着、又能显著改善居住品质的“最大公约数”。
也成为了连接刚需与终极改善的“黄金跳板”，自然受到了市场的追捧。
热门板块的排名更耐人寻味。
大宁板块以270套成交高居榜首，力压传统改善区域。
top20榜单中，外环内市区板块占据绝对主导，徐汇+闵行代表的西南片区更是包揽近半壁江山；
郊区仅周康（190套）、徐泾（132套）突围。
这再次印证：在这一改善价位，回归主城、拥抱成熟配套，已是压倒性的共识。
具体到楼盘，我这里挑典型板块来说了。
以大宁为例。
近3月成交排名前三甲分别是慧芝湖花园一二期（20套）、新梅共和城（16）、嘉利明珠城（15套）。
像慧芝湖花园一二期，90㎡左右的两房，800万出头就可以买到；还有不少110㎡左右的三房，也有机会砍到900以内成交。
20年楼龄的老牌标杆，凭借大宁国际小学+风华初级中学的双学区加持、成熟商业与交通，成为吸引改善客群的"定海神针"。
它不新，但它确定、稳妥、难以替代。
这就是大宁板块深受初阶改善客户喜欢的底层逻辑。
04
结语
回顾本轮去库存周期，市场曾普遍担忧"刚需断层"导致置换链条断裂。
然而，550-900万价位段的率先放量，已经初步地回应了这一疑虑。
它证明，只要底部承接有力、价格调整到位，被压抑的改善需求便会如暗流涌动，迅速填平价值洼地。
而在这一轮复苏中，二手房不再仅仅是刚需的"上车盘"，而是凭借地段确定性、面积性价比和即买即住的优势，成功截流了大量初阶改善需求。
尤其是中期商品房，作为"黄金跳板"的价值得以被发掘。
它们既规避了老破小的产品代差，又弥补了远大新的配套短板，在不确定的市场中提供了难得的"确定性"。
这类产品在未来很长一段时间内，仍将是改善链条中最活跃的承接池。
展望后市，550-900万价位的热度能否持续，并进一步向900万以上高端改善传导，将取决于两个变量：
一是刚需端（300万以下）的成交能否维持活跃，持续为上层输送"房票"与"钞票"；
二是宏观经济预期与置换税费成本能否进一步优化，减少改善客群"卖一买一"的摩擦成本。
但至少，当下这簇在腰部燃起的火苗，让我们看到了市场自我修复的力量。
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